Чтобы увеличить объемы строительства жилья, «Желдорипотеке» предстоит оформить права на земельные участки ОАО «РЖД».
Решение квартирного вопроса для железнодорожников с помощью ипотеки по-прежнему вызывает на дорогах ряд вопросов. На некоторые из них мы сегодня попросили ответить генерального директора ЗАО «Желдорипотека» Виталия Вотолевского.
– Виталий Леонидович, многие не без оснований считают, что на дорогах строится недостаточно нового жилья. Как, по-вашему, можно увеличить эти объемы?
– Увеличение объема строительства жилья – первоочередная задача, стоящая перед нашей компанией. Мы начали активно участвовать в аукционах по приобретению земельных участков под застройку. Вплотную также занялись вовлечением в хозяйственный оборот той части производственных комплексов, находящихся в собственности или пользовании ОАО «РЖД», которые не используются в перевозках. Этому способствует тот факт, что «Желдорипотека» стала головной управляющей компанией, привлекаемой для реализации инвестиционных проектов. Соответствующее распоряжение в конце прошлого года подписал президент ОАО «РЖД».
– Если говорить об объемах строительства жилья, с какими трудностями сталкивается ваша компания?
– Трудностей много. Не буду иллюстрировать примерами федеральное и местные законодательства, скажу лишь об участках ОАО «РЖД». По моему мнению, до прихода новой команды в департамент управления имуществом во главе с Даниилом Петровым в компании недостаточно внимания уделялось регистрации или приведению в порядок имущественных прав, особенно в части земельных участков, на которые ОАО «РЖД» имеет права. В ходе реформирования МПС в спешном порядке во многих городах были сформированы производственно-технические комплексы. Все это вместе взятое по укрупненным показателям было оценено, внесено в уставный капитал с присвоением кадастровой нумерации.
Сейчас, когда мы пытаемся привлечь в хозяйственный оборот ту часть производственно-технических комплексов, которые не используются в перевозках, зачастую оказывается, что де-юре эти объекты никак не оформлены и у нас нет информации, как они используются. А самое главное – у нас не описаны ни сам земельный участок, на котором можно строить, ни его границы, не проведены землеустроительные работы. А раз не было кадастрового учета и нет кадастрового номера, то, соответственно, такие участки нельзя передать под застройку.
Когда мы пришли в ОАО «РЖД», то полагали, что у компании большое количество участков, которые можно быстро вовлечь в хозяйственный оборот под застройку. Оказалось, что это не так. Потребуется год-полтора работы, чтобы на них можно было что-то строить.
Ведь как происходило раньше? Начальник дороги знал, что это его участок, получал разрешение у губернатора области, порой даже устное, и начиналось строительство – зачастую без всякой исходной разрешительной документации. Земля при этом вообще могла быть никак не оформлена. С принятием же Земельного кодекса правила изменились, в нем четко прописано, что можно, что нельзя. Права на выделение участка и его застройку должны быть закреплены особым постановлением областного правительства. И лишь после этого можно начинать проектировать и строить.
В первые месяцы возникало много споров и дискуссий, когда начальники дорог и некоторые сотрудники центрального аппарата компании нас критиковали за то, что мы долго не выходили на объекты. Но это непонимание из разряда представлений, что, если есть лопата, нужно копать. Сегодня так нельзя.
– Сейчас, к примеру, на Западно-Сибирской железной дороге у «Желдорипотеки» нет строящихся жилых объектов. По сути, она является посредником, приобретая у сторонних организаций дома, близкие к завершению строительства. Реализуя эти квартиры на рынке, она взимает проценты. Это невыгодно железнодорожникам, так как происходит значительное удорожание стоимости квадратного метра жилой площади. Когда «Желдорипотека» начнет собственное строительство, чтобы удешевить стоимость ипотечного жилья, допустим, на той же Западно-Сибирской дороге?
– Действительно, до 2006 года на большинстве своих объектов «Желдорипотека» выступала инвестором, а застройщиками – железные дороги, выполнявшие функции заказчика. Сегодня компания нацелена на получение статуса застройщика по большинству вновь начинаемых объектов. Это продиктовано как требованиями российского законодательства, так и необходимостью самим контролировать процесс строительства и минимизировать себестоимость жилья. Если в начале 2006 года «Желдорипотека» была застройщиком ориентировочно на 10 процентах объектов, то к началу текущего года эта доля возросла почти до 30 процентов, а к следующему предположительно достигнет 40 – 45 процентов.
Что касается Западно-Сибирской железной дороги, то в этом году планируется начать строительство двух жилых домов, где ЗАО «Желдорипотека» выступит в качестве застройщика. Это дома в городах Барнаул и Белово. В дальнейшем количество таких объектов увеличится.
– Как сегодня ведется планирование необходимых РЖД объемов строительства, как вы определяете, где будете строить?
– С лета прошлого года и по ноябрь включительно нами совместно с департаментом социального развития компании и дорогами велась работа по формированию среднесрочного плана-заказа. Необходимо было определить платежеспособность людей в разных регионах, сколько железнодорожников и в каких городах готовы покупать жилье в рамках корпоративной программы. При этом учитывались особенности второго этапа реформирования компании, когда происходит выделение дочерних обществ и меняются как приоритеты в части социальной политики ОАО «РЖД», так и целевые направления средств. В результате анализа платежеспособности железнодорожников и приоритетов ОАО «РЖД» получили трехлетний документ, который является ориентиром, в каких населенных пунктах и какое количество людей необходимо обеспечить жильем. Ранее же планирование ограничивалось всего одним годом.
Получив эту информацию, мы в течение года – полутора лет сможем составить трехгодичную адресную программу. На планомерную же деятельность, я имею в виду строительство в основном на закрепленных за нами площадках, достаточных для трехгодичных объемов, мы выйдем с конца 2008-го – начала 2009 года.
– С какими результатами «Желдорипотека» завершила 2006 год?
– Если говорить о результатах, выраженных в цифрах, то в минувшем году руководство ОАО «РЖД» ставило перед нами задачу – построить и продать жилья практически в два раза больше, чем в 2005 году. Для нашей компании план по этому показателю был определен в 2973 квартиры. Начав продажи с июля, мы закончили год с результатом 96,5 процента. В абсолютном количестве это 2870 квартир, которые мы продали железнодорожникам с применением механизма ипотечного кредитования. Всего же в прошлом году мы продали более четырех тысяч квартир сотрудникам ОАО «РЖД», из которых свыше 3700 человек – это очередники.
Если говорить о результатах года в более широком смысле, то одно из главных достижений – это разработка и внедрение новой программы ипотечного жилищного кредитования. Не менее важным считаю, что нам при участии наших партнеров и коллег в какой-то мере удалось изменить менталитет железнодорожников. Во времена существования МПС, когда очередников насчитывалось порядка 200 тысяч, люди считали, что жилье можно получить бесплатно. Такой подход был не только у работников отрасли – в советские времена многие годами ждали получения бесплатной квартиры. И вот буквально за несколько лет все изменилось. Сегодня компания не предлагает бесплатного жилья, а помогает приобрести его по рыночным или близким к ним ценам, оказывая корпоративную поддержку. Конечно же, к такому рыночному подходу людям было непросто привыкнуть.
– Вопрос стоимости жилья является важнейшим. Как вы выстраиваете свою ценовую политику?
– Программа ипотечного жилищного кредитования ОАО «РЖД» носит ярко выраженный социальный характер, и это определяет нашу ценовую политику. Мы стараемся максимально снизить стоимость квадратного метра. Надо помнить, что цена, по которой мы продаем квартиры железнодорожникам, учитывает все наши затраты на строительство дома: подведение к нему внешних инженерных сетей, приобретение земельного участка или прав на его застройку, накладные расходы на ведение этой деятельности, проценты на обслуживание кредитов, которые мы привлекаем для того, чтобы обеспечить финансирование строительства, и т.п. При этом средняя нормативная прибыль, которою мы закладываем в цену сверх всех своих затрат, составляет 1,5 – 2 процента. В результате в 2006 году мы продавали жилье по ценам на 15 процентов ниже среднерыночных по всей сети железных дорог. На ряде объектов удалось притормозить или сдержать рост цен, что является результатом нашего тесного взаимодействия со строительным блоком компании под руководством вице-президента Олега Тони.
– Можно ли добиться удешевления жилья, например, за счет использования более дешевых материалов, уменьшения площади коридоров и т.д.?
– Минимизация себестоимости возводимых объектов – основополагающий принцип строительства, когда мы говорим о жилье для железнодорожников. Однако я считаю, что это ни в коем случае не должно отражаться на качестве строящегося жилья.
– Еще вопрос: планируется ли расширение перечня преференций для молодых специалистов, желающих поучаствовать в программе корпоративной поддержки при ипотечном кредитовании? Как показывает практика, именно для этой категории сотрудников жилье пока является наименее доступным…
– На мой взгляд, в данный момент условия для молодых специалистов, покупающих жилье в рамках программы, беспрецедентны. В большинстве уполномоченных банков первоначальный взнос для этой категории участников программы равен 5 процентам от стоимости квартиры, а в «ТрансКредитБанке» он вообще равен нулю. Что касается процентной ставки, то для молодых специалистов она покрывается ипотечной субсидией в полном объеме и фактически составляет 0 процентов (в соответствии с внутренними нормативными документами ОАО «РЖД»).
– Возможно ли организовать работу по ипотеке в режиме «одного окна», чтобы железнодорожник пришел в «Желдорипотеку», сдал туда свои документы и больше никуда не ходил?
– Теоретически такой вариант возможен, но это потребует дополнительных процедур согласования с ОАО «РЖД» и уполномоченными банками.
Всю информацию о Программе ипотечного кредитования, об условиях получения кредита, о предложении квартир, имеющихся на данный момент в продаже, можно получить в офисах филиалов компании.